Главное за минуту
По квартире, купленной по ДДУ, право на имущественный вычет возникает начиная с доходов года, которым датирован акт передачи. Предельная сумма расходов на покупку жилья для расчёта вычета — 2 млн рублей, а по процентам целевого кредита, полученного после 1 января 2014 года, — 3 млн рублей. Фактический возврат ограничен уплаченным НДФЛ и применимыми ставками.
Когда возникает право по ДДУ
Для квартиры в строящемся доме первым годом использования вычета является календарный год, в котором подписан акт передачи квартиры. Дата оплаты ДДУ или открытия эскроу может быть раньше, но сама по себе не заменяет передачу объекта.
Если акт подписан в 2026 году, в расчёт может войти НДФЛ с доходов 2026 года. Подать декларацию по итогам года можно после его окончания; другой доступный маршрут — подтверждение права через налоговый орган для получения вычета у работодателя.
- Зарегистрированный ДДУ
- Подписанный акт передачи
- Платёжные документы
- Документы о праве на объект
Из каких частей состоит вычет
Основная часть связана с расходами на приобретение или новое строительство жилья. Предельная база составляет 2 млн рублей на налогоплательщика; если право после 2014 года использовано не полностью, остаток в предусмотренных законом случаях можно переносить на следующие покупки.
Отдельно учитываются фактически уплаченные проценты по целевому кредиту на жильё. Для кредитов, полученных после 1 января 2014 года, предельная база по процентам составляет 3 млн рублей. Включается не график будущих процентов, а подтверждённая банком фактическая уплата.
- Цена жилья в пределах установленной базы
- Фактически уплаченные ипотечные проценты
- Ограничение фактически уплаченным НДФЛ
- Отдельный расчёт между супругами
Какие документы подготовить
Соберите ДДУ со всеми приложениями, акт передачи, подтверждения платежей и документы о зарегистрированном праве, когда они оформлены. Для ипотечных процентов потребуются целевой кредитный договор, договор ипотеки при наличии, график и справка банка о фактически уплаченных процентах.
При общей совместной собственности супруги могут подготовить заявление о распределении расходов и вычета. Маткапитал и другие целевые бюджетные средства не относятся к личным расходам покупателя для расчёта вычета, поэтому источники оплаты нужно разделить документально.
- ДДУ и акт передачи
- Выписки, чеки и платёжные поручения
- Кредитный договор и справка о процентах
- Заявление супругов при необходимости
Как подать и не завысить ожидания
По окончании года можно подать 3-НДФЛ и подтверждающие документы через личный кабинет ФНС. В доступных случаях налоговый орган формирует предзаполненное заявление для упрощённого порядка; наличие такого предложения проверяется в кабинете, оно не гарантируется заранее.
Размер возврата зависит не только от стоимости квартиры, но и от суммы НДФЛ, реально удержанной с ваших доходов, применимых ставок, ранее использованного вычета и распределения расходов. Для сложного случая или нескольких собственников стоит запросить индивидуальное разъяснение ФНС.
Официальные источники и первичные данные
Проверяйте дату публикации и условия конкретной сделки: нормы, банковские требования и предложения застройщиков могут меняться.
Частые вопросы
Можно получить вычет до сдачи новостройки?
Для покупки по ДДУ право связывается с годом подписания акта передачи. Оплата договора до передачи квартиры сама по себе не даёт основания заявить этот вычет раньше.
Сколько можно вернуть за покупку квартиры?
База расходов ограничена 2 млн рублей на налогоплательщика, но фактический возврат зависит от уплаченного НДФЛ, применимой ставки, ранее использованного вычета и источников оплаты.
Есть отдельный вычет по ипотечным процентам?
Да. Учитываются фактически уплаченные проценты по целевому жилищному кредиту; для кредитов после 1 января 2014 года предельная база составляет 3 млн рублей.
Учитывается ли материнский капитал в расходах?
Целевые бюджетные средства не считаются личными расходами покупателя для расчёта имущественного вычета. В документах нужно отделить собственные и кредитные средства от маткапитала.