Главное за минуту
По статье 11 закона № 214-ФЗ участник может уступить права по зарегистрированному ДДУ после полной оплаты цены либо одновременно с переводом долга на нового участника. Уступка допустима с момента государственной регистрации ДДУ до подписания документа передачи; само соглашение об уступке прав по ДДУ также подлежит государственной регистрации.
Что покупается по переуступке
Продавец, или цедент, передаёт новому участнику — цессионарию — свои права требования к застройщику по ДДУ. Новый участник входит в существующее обязательство на условиях исходного договора и зарегистрированных изменений.
Переуступка не превращает обещания продавца в условия ДДУ. Поэтому покупатель заново изучает застройщика, проект, сроки, объект, отделку, порядок расчётов и все приложения, даже если продавец уже проходил эту проверку.
- Исходный зарегистрированный ДДУ
- Все приложения и дополнительные соглашения
- Конкретный объект и срок передачи
- Права и обязанности нового участника
Когда уступка допустима
Закон № 214-ФЗ допускает уступку с момента государственной регистрации ДДУ до подписания передаточного акта или иного документа передачи. После передачи квартиры применяется уже другой юридический маршрут, связанный с оформленным объектом недвижимости.
Цена исходного ДДУ должна быть уплачена полностью либо вместе с уступкой оформляется перевод оставшегося долга на нового участника. Порядок согласования перевода долга и требования банка или застройщика нужно получить письменно до оплаты.
- ДДУ зарегистрирован
- Акт передачи ещё не подписан
- Оплата подтверждена документами
- Остаток долга и согласования раскрыты
Что проверить у продавца и по объекту
Запросите зарегистрированный ДДУ, дополнительные соглашения, подтверждения оплаты, сведения об эскроу и справку о состоянии расчётов. Сверьте личность и полномочия продавца, семейные и представительские документы, а также возможные залоги, запреты и требования банка.
Параллельно проверьте застройщика и проект на наш.дом.рф, актуальный срок передачи и изменения проектной декларации. Для нестандартной схемы расчётов, юридического лица-продавца, ипотеки или спорных документов нужна индивидуальная юридическая проверка.
- Личность и полномочия цедента
- Оплата и состояние эскроу
- Обременения и согласования
- Актуальные документы проекта
Регистрация и безопасные расчёты
Соглашение об уступке прав по ДДУ подлежит государственной регистрации. До сделки согласуйте, кто подаёт документы, как стороны подтверждают регистрацию и в какой момент продавец получает деньги.
Если цедент — юридическое лицо, часть 3 статьи 11 закона № 214-ФЗ прямо связывает оплату цены уступки с государственной регистрацией соглашения. В любой схеме используйте документированный способ расчётов с понятным условием раскрытия и не переводите деньги только по устной инструкции.
- Финальный текст соглашения
- Подача на государственную регистрацию
- Условие раскрытия расчётов
- Зарегистрированный экземпляр и платёжные документы
Официальные источники и первичные данные
Проверяйте дату публикации и условия конкретной сделки: нормы, банковские требования и предложения застройщиков могут меняться.
Частые вопросы
Что такое переуступка квартиры в новостройке?
Это передача новому покупателю прав требования к застройщику по зарегистрированному ДДУ до подписания документа передачи квартиры.
Нужно ли согласие застройщика?
Это зависит от оплаты исходного ДДУ, перевода долга и условий документов. Получите письменное подтверждение применимого порядка у застройщика и банка до расчётов.
Когда платить продавцу по переуступке?
Безопасный момент и способ расчётов фиксируют в соглашении и банковской схеме. При продавце — юридическом лице закон предусматривает оплату цены уступки после государственной регистрации соглашения.
Можно ли купить по переуступке в ипотеку?
Иногда да, если банк одобряет объект, продавца и документы уступки. Согласуйте оценку, перевод долга, эскроу и регистрацию до внесения невозвратных сумм.